La loi Pinel: comment investir dans l’immobilier locatif et réduire vos impôts

La loi PINEL est un dispositif fiscal qui offre des avantages aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif neuf, sous certaines conditions. En contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement, dans la limite de certains plafonds.

Ce dispositif vise à favoriser l’investissement immobilier dans les zones où la demande de logement est supérieure à l’offre, en offrant une incitation fiscale aux investisseurs. En plus de se constituer un patrimoine immobilier, l’investisseur peut ainsi réduire ses impôts et percevoir des revenus locatifs.

Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement de la loi PINEL, ses conditions d’éligibilité, ses avantages fiscaux et ses modalités de déclaration. Nous allons également donner des conseils pour réussir son investissement locatif avec la loi PINEL.

Comment profiter de la loi PINEL ?

La loi PINEL est un dispositif qui vous permet de réduire vos impôts en investissant dans un logement neuf destiné à la location. Pour en bénéficier, vous devez respecter plusieurs conditions relatives au logement, à sa localisation, au loyer et aux ressources du locataire.

Le logement doit être neuf et performant

Pour être éligible à la loi PINEL, le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire acheté sur plan. Il doit également être situé dans un bâtiment d’habitation collectif, ce qui exclut les villas individuelles ou jumelées.

Le logement doit aussi respecter un niveau de performance énergétique défini par l’annexe 3 du code général des impôts. Ce niveau dépend du type de logement (BBC 2005 ou RT 2012) et de la date d’obtention du permis de construire.

Le logement doit être situé dans une zone tendue

La loi PINEL vise à encourager l’investissement immobilier dans les zones où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ainsi, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.

La zone A bis comprend Paris et 76 communes de la petite couronne. La zone A comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et certaines grandes agglomérations. La zone B1 comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes chères, ainsi que les départements d’outre-mer.

Le classement des communes par zones géographiques est disponible sur le site du ministère chargé de l’écologie.

Le loyer et les ressources du locataire doivent être plafonnés

La loi PINEL impose un plafond de loyer au mètre carré, qui varie selon la zone géographique où se situe le logement. Ce plafond est révisé chaque année par l’administration fiscale.

Pour 2023, les plafonds de loyer sont les suivants :

• Zone A bis : 18,25 €/m²
• Zone A : 13,57 €/m²
• Zone B1 : 10,93 €/m²

Le loyer peut être modulé selon la surface du logement, en appliquant un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :

coefficient = 0,7 + 19 / surface

Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale et ne peut excéder 1,2.

La loi PINEL impose également un plafond de ressources au locataire, qui dépend de la zone géographique où se situe le logement et de la composition du foyer. Ce plafond est révisé chaque année par l’administration fiscale4.

Pour 2023, les plafonds de ressources sont les suivants :

Le plafond de ressources s’apprécie à la date de signature du bail, en fonction du revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l’avis d’imposition de l’année N-2.

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources soient respectés.

Réduire ses impôts avec la loi PINEL

La loi PINEL vous permet de réduire vos impôts en investissant dans un logement neuf destiné à la location. La réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location et est plafonnée.

Une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement

La réduction d’impôt offerte par la loi PINEL est proportionnelle à la durée d’engagement de location que vous choisissez. Plus vous louez longtemps, plus vous réduisez vos impôts.

Les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022 sont les suivants :

• 12 % du prix d’achat du bien sur six ans,
• 18 % sur neuf ans, avec une réduction complémentaire en cas de prorogation de l’engagement.

À partir du 1er janvier 2023, les taux de réduction seront dégressifs, selon la durée d’engagement de location :

• Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
• Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
• Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024

Cette dégressivité ne s’applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.

Des plafonds de réduction d’impôt à respecter

La réduction d’impôt est acquise pour toute la durée d’engagement de location, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

Ces plafonds s’appliquent à l’ensemble des investissements locatifs réalisés par un même foyer fiscal au cours d’une même année.

Une déclaration fiscale à effectuer

Pour bénéficier de la réduction d’impôt liée aux investissements locatifs, vous devez remplir un engagement de location pour la durée prévue par le dispositif, lors de la première demande, sous la forme de l’imprimé 2044-EB.

Le montant total de l’investissement est à déclarer la première année sur l’imprimé 2042-C, en complément de la déclaration de revenus annuelle. Cet imprimé doit être rempli ensuite, chaque année, selon un échéancier calculé par l’administration fiscale. Parallèlement, les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

Réussir son investissement locatif avec la loi PINEL

Investir dans l’immobilier locatif avec la loi PINEL peut être une opportunité intéressante pour se constituer un patrimoine et bénéficier d’une réduction d’impôt. Toutefois, il faut être vigilant sur certains points pour que l’opération soit rentable et sécurisée. Voici quelques conseils pour réussir son investissement locatif avec la loi PINEL.

Bien choisir son bien immobilier

Le choix du bien immobilier est essentiel pour garantir la demande locative et la valorisation du patrimoine. Il faut privilégier les zones où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, où les prix sont raisonnables et où les perspectives de développement sont favorables.

Il faut également tenir compte de la qualité de vie du quartier, de la proximité des transports, des commerces, des services et des écoles. Il est conseillé de se renseigner sur le marché immobilier local, les projets d’urbanisme et les tendances démographiques.

Il faut aussi choisir un bien de qualité, qui respecte les normes de performance énergétique, qui soit bien agencé, bien orienté et bien isolé. Il faut veiller à ce que le logement soit situé dans un bâtiment d’habitation collectif, ce qui exclut les villas individuelles ou jumelées.

Il faut également choisir un promoteur réputé, qui offre des garanties solides sur la livraison, la conformité et la décennale du logement. Il est recommandé de visiter le logement avant l’achat, ou à défaut, de consulter le plan détaillé et le descriptif technique.

Bien choisir son locataire

Le choix du locataire est également crucial pour sécuriser les revenus locatifs et bénéficier de la réduction d’impôt. Il faut s’assurer que le locataire respecte les plafonds de ressources fixés par l’administration fiscale, en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.

Il faut également vérifier que le loyer ne dépasse pas les plafonds de loyer fixés par décret, en fonction de la zone géographique et de la surface du logement. Il faut demander au locataire des pièces justificatives de son identité, de ses revenus et de sa situation familiale.

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources soient respectés.

Bien choisir son financement

Le financement de l’investissement locatif avec la loi PINEL peut se faire soit par paiement comptant, soit par recours au crédit bancaire. Le choix dépend du profil et des objectifs de l’investisseur.

Le paiement comptant permet d’éviter les intérêts d’emprunt et d’optimiser la rentabilité de l’opération. Toutefois, il faut disposer d’une épargne suffisante et ne pas se priver de liquidités.

Le crédit bancaire permet de profiter de l’effet de levier, c’est-à-dire d’utiliser l’argent emprunté pour financer un actif qui rapporte plus que le coût du crédit. Ainsi, on peut augmenter son patrimoine sans apport personnel. Toutefois, il faut être attentif au taux d’intérêt, à la durée du crédit et aux frais annexes.

Se faire accompagner par un professionnel

Il est très important de se faire accompagner par un professionnel pour réussir son investissement locatif avec la loi PINEL. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous aider à définir votre stratégie, à choisir le bien immobilier, à optimiser le financement et à gérer la fiscalité.

En conclusion, la loi PINEL est un dispositif fiscal avantageux pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif neuf. En respectant certaines conditions liées au logement, à sa localisation, au loyer et aux ressources du locataire, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location.

Pour réussir son investissement locatif avec la loi PINEL, il est important de bien choisir son bien immobilier, son locataire, son financement et de se faire accompagner par un professionnel. En suivant ces conseils, vous pourrez vous constituer un patrimoine immobilier, réduire vos impôts et percevoir des revenus locatifs.

Nous espérons que cet article vous a été utile pour comprendre le fonctionnement de la loi PINEL et pour réussir votre investissement locatif. N’hésitez pas à contacter HNOS PATRIMOINE pour plus d’informations et pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.